
昨天和一个朋友吃饭,聊起了他最近买的一套房子,说是在武汉光谷片区全款95万拿下了一套带装修的二手房,转手出租一个月2700(物业费由租户承担),毛估估一年租金收入可以达到32400元。
如果计算租售比的话,达到了3.41%(3.24/95=3.41%)。
坦率讲,这还是我第一次在武汉看到这么高的租售比,意味着楼市的泡沫确实挤干了不少,当下武汉部分楼盘已显现出不错的性价比。

当然,一定会有人对此不以为然,认为3.41%也不算什么太高的年收益率,人家香港过去还曾出现过4.71%的租售比。
然而,账显然不是这么算的,因为无论是房子的租售比,还是股票的股息率,高低与否的参照标准都不是随便想当然生成的,而是和资金使用成本去比。
资金使用成本是什么,就是全社会无风险利率,例如当下五年期的国债利率仅为1.7%左右,也就是说做最保守的选择,资金每年也有1.7%增值的机会成本。而3.41%的租售比相当于五年期国债利率的2倍,无论怎么看,都不能算低。

当然,绝大多数人肯定不赞成我拿租售比来看待房子已经跌出价值的观点,大家一定会强调房子的时代早已一去不复返,以后人都不生孩子,人口越来越少,现在这么多房子都是过剩的。
但是,大家可能忘记了一点,房子是会折旧的,我们的城市房屋每年有2%的折旧率,存量并不是一尘不变的。如果一直这么下去,开发商都不赚钱,最终变得没有新鲜血液予以补充,也没有人愿意去拆迁旧房子,城市将越来越破旧,越来越萎缩。
这一情况显然非常难以想象,所以一切只能是周期现象,房子最终一定还是会再度恢复常态。
以前我们说香港、日本房地产都出现过房地产崩盘,所以不要觉得房子永远上涨,不会下跌,但是大家不相信,觉得内地国情不同。

现在我们继续以香港、日本为参照,房价崩盘之后,随着时间推移,房价又都涨起来,比以前更高。大家还是不相信,认为我们的人口以后会越来越少,房子永无翻身之日。
这不禁让我想起了之前一位同事的念叨,他总是说2021年那会,他那套房子值600万,如果卖了就好了,现在同样的房子已经跌到了300万。如果当初卖掉,现在再买回来,凭空手头还多了300万,也不至于这么窘迫了。
事实上,选择从众,我们就不得不总是和众多致富机会插肩而过,喜欢随大流,就只能和大多数人一样保持贫穷,人生很多时候的改变其实就在一念之间。
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