
文 | 潘永堂
眼下国人最担忧的问题之一是
房价,到底了吗?
最近老潘密集走访四大一线城市豪宅发现,国庆之后,一线城市豪宅去化率显著下滑,购房者对房价下行更担忧了;穿透看,豪宅前期验资、认筹、落客,体量是够的,这也说明豪宅购买力是足的,问题出在购房意愿下降了,客户观望了!
观望,也很正常。
一则短期看,今年没盼来“924”救市,这让大家对后期市场走向有所担忧;二则中期看,十五五规划报告没有透露楼市政策刺激的口风,定调仅5个字:
“高质量发展”。
但事实上,逆向思维看,去年924大招前提是源于市场大幅下行,而今年9月底大招未出,反倒可能是当局认为房地产经过4年多大幅调整后,2025年、2026年已进入“筑底期”,所以无须“救市大招”。
就在11月17日,官媒新华社再次发文,标题立场很鲜明。即
《我国房地产市场呈企稳态势》。

1
只有10%房子穿越周期
上个月底,央行一份针对群过50个城市房价走向调查显示,购房者对未来房价走向认知分歧很大。比如
56%认为大调整已完成,行业处于筑底期;
10%认为房价未来会上涨;
24%认为房价还将继续下行;
剩下10%,表示“看不清”。
认知大分歧时,到底如何理性看待房价走向?对此,老潘强调三点。
提醒1: 今天狭隘关注全国房价整体涨跌已经意义不大,核心是当下市场彻底高度分化。比如
一二线与三四线楼市分化巨大,豪宅与普通住宅走势分化巨大,同一高能城市,中心市场和外围市场普遍都是“冰火两重天”。
提醒2:不要过度悲观行业下行,因为“结构性机会”依旧持续存在。
楼市4年多调整,当下市场格局已从“全面下跌”转为“结构分化”。
比如在全国二三四线整体下行大背景下,一线城市“总价千万级以上”的豪宅成交占比却在上涨,在拉升。
比如即使在一线城市内部,也是“核心企稳、外围下滑”的机遇与风险并存。
提醒3:明年房地产依旧处于不确定性,但即使这样动荡背景下,行业依旧有10%的好房子,好资产,价格短期“跌得少,稳得住”;长期也能率先上涨。
这类10%房子可以简单归纳为兼具
“超级城市、超级产业、超级地段、超级产品”四大属性的好房子!
即“超级四边形”豪宅战士!
老潘提醒的是,不符合这“超级四边形”的所谓豪宅,即使价格诱人,也应从高净值人群的豪宅目标池中删除。
10%的比例,也不是空穴来风。
中国房地产协会2024 年报告指出:“中国各城市房价跌幅最小的前 10% 板块,市场份额正好是
10% !
2
豪宅第1关:看城市竞争力
能跑赢市场、跑赢周期的10%房子,第一把评判标尺就是
城市量级!
城市自身段位量级,直接决定了豪宅总价的全国段位,也很大程度上决定了该豪宅资产未来的“抗跌性、增值性和安全性”。
超级城市的豪宅,成就了豪宅的超级地位!
比如北上广深顶豪,肯定是中国豪宅第一梯队。
我们来观察一下超级城市豪宅的2025年新变化。
变化1:2025年四大一线城市核心区高端项目开盘去化率基本都在60%以上,很多稀缺性顶豪去化率90%甚至是 “日光售罄”。
变化2:北上广深杭经过楼市4年下行后,当下已率先呈现企稳特征。比如
上海核心区豪宅率先企稳,部分稀缺顶豪价格甚至开始率先小幅回升5-10%。2025年11月内环平均房价达到10.6万/平米。
北京核心区房价抗跌性强,整个二手房议价空间从年初 8-10%收窄至 3-5%,卖方信心增强。
杭州、成都等强二线城市核心板块企稳迹象初现,2025年千万级以上豪宅成交同比增长38.8%。
变化3:四大一线城市中,老潘也发现,城市综合竞争力越强,楼市就越率先企稳和跑赢队友。
以GDP之首的上海为例,上海豪宅市场,无论是销售端收入还是土地端收入都实现了“断层领先”。
比如2025年1~10月3000万以上豪宅全国每成交10套,就有6套在上海。同样上海总价1000万以上豪宅成交1.12万套,超出北京约7成。
的确,上海豪宅堪称“断层领先”。
再以大湾区豪宅PK看
深圳豪宅,也显著领先广州。
具体看,深圳豪宅相比广州豪宅展现出更强的未来升值潜力。这不仅体现在城市价格整体领先 ,比如深圳当下均价 6 万 /㎡,广州 约3.3 万 +/㎡,更重要的是论豪宅价值的城市底盘,深圳相对广州更雄厚、更有后劲。
比如深圳是全球科创中心,高科技企业云集,高收入人群持续增长,而广州以传统商贸产业为主,创新动能不如深圳。
比如豪宅景观价值排序中,海景,大于江景;江景,大于湖景。对比之下,深圳拥有 15 公里深圳湾海岸线、270°无遮挡海景成为 "豪宅硬通货",稀缺性远超广州江景,而广州江景资源眼下也基本开发饱和。
同样豪宅购买客群中,深圳以科技新贵+跨境资本为主,平均年龄30~45岁为主,豪宅购买力持续增强;而广州以传统富豪为主、本土老钱家族占比高,年龄普遍 45-60 岁,财富增长放缓。
以深圳宝中新规豪宅瑧誉府为例,其有三分之一购房者就是30岁左右的科技新贵为主,而瑧誉府对面直线1公里,就是全球科创巨头腾讯的全球总部办公大楼。
所以要想在大湾区买入豪宅保值增值,首选深圳!
归根结底,豪宅价值,不是钢筋水泥决定的,是城市竞争力决定的!

腾讯全球总部
3
产业高地
产业高地,尤其是豪宅近2公里范围内是否有高科技产业高地?
这是豪宅资产保值增值的一个被忽略的关键因素。
历史经验证明,全球科技巨头群,往往成为区域房价暴涨的“催化剂”。
换个说法就是——科创产业的浓度、密度,直接决定房价的高度、持久度!
统计发现,科技巨头所在区域房价年均涨幅8-15%,远超城市平均水平 (3-5%)。比如美国硅谷就让区域房价 10 年大涨73%,是美国平均水平的2 倍之多。
中国已发生的最典型的2个案例是
阿里集团之于杭州未来科技城,
华为研发中心之于东莞松山湖。
比如科技巨头阿里集团落位于杭州未来科技城,10年间未来科技城房价上涨300%,不少项目从1万+/平米最高飙升到7万/平米。这背后一个关键逻辑是高科30-50 万 +的年薪,几乎是传统制造业 2-5 倍,最终阿里员工购房支撑了未来科技城成交量的35%,直接贡献房价涨幅的50%。
这是阿里的故事。
华为的赋能故事,发生在东莞松山湖。
东莞松山湖房价从早期2万/平米上涨至最高峰值9万/平米,华为凭一己之力,让松山湖成为东莞房价的“天花板”。
所以,产业高地会带来房价高地。
如今,新的产业高地故事,同样来到了深圳宝中大铲湾。
这次是腾讯全球新总部的迁移——即占地130万平方米的腾讯企鹅岛已陆续在宝中投入使用,建成后的腾讯企鹅岛将成为全球互联网行业最大的单体总部园区。
一座可容纳8-10万高科技人才进驻的“未来科技城”,势必对周边3公里豪宅形成价值支撑与持续拉升。
作为离企鹅岛仅1公里直线距离、有且仅有403套的保利瑧誉府,无疑是近水楼台,成为率先承接这一波高端人才外溢居住需求的新规豪宅。
赋能是鲜明的。
就在2025年8月,保利瑧誉府以96%开盘去化率、劲销194套,23亿销售额的首开成绩,成为 2025年深圳新盘首开销冠、成为2025年深圳千万级新房销售榜第一名。
而在首开售罄55天后的11月22日,保利瑧誉府二次开盘,再次劲销16.9亿!
4
核心板块,成就豪宅资源底牌
仅仅选择超级城市,还是不够的。
今天即使北上广深四大一线城市,那些非核心区、城市外围、缺乏产业支撑的高品质豪宅,其房价下跌幅度依旧高达 20-30%。
所以,锁定超级城市后,还得锁定核心板块。
这个核心板块
可以是城市中心,可以是城市稀缺景观,也可以是科创产业集群地。
比如深圳被公认的豪宅区域,核心可以归纳为三类。
其一,城市中心区后海CBD、超总、香蜜湖豪宅;
其二、无敌景观、静谧自然区的深圳湾、华侨城、蛇口豪宅;
其三,科创产业高地兼具一线海景的宝中豪宅。
几轮周期证明,高能城市核心板块,是被市场验证拥有“最抗跌、稳得住、涨的多”3个特征的板块,尤其行业上行期,更是如此。
首先,看市场表现,这轮行业下行已经验证超级城市核心板块是能跑赢整个大势,整个城市。
比如房价率先企稳:相对其他城市,北京、上海、深圳核心区豪宅价格已现止跌迹象,部分稀缺项目甚至小幅回升,比如深圳宝中唯一新规豪宅保利瑧誉府第二批次加推房价,逆势上涨了2%。
比如核心区豪宅去化率优秀。目前,一线城市核心区豪宅去化率普遍超 60%,上海15万+/平顶豪去化率基本超 80%,远超城市平均水平。
对比之下,外围区域 "以价换量"甚至有价无市。
对比之下,这更坚定了核心区的价值信仰!
值得补充的是,这4年多一线城市房价下跌形成三个梯队。即
核心区豪宅下跌5~15%,
非核心区豪宅下跌20%~35%,
外围区,价格下跌30%~50%。
谁最抗跌,一目了然!
其次,核心区价值底盘,要么城市第一,要么城市唯一。
这赋予了豪宅的稀缺性和领先性。
眼下,北上广深核心区,都面临新地供应缺乏的无奈,
"卖一套少一套" 成为常态!
比如北京西城区等核心板块库存去化周期仅剩 6-8 个月,不够卖了,远低于外围区域 的18-24 个月。
应该说,核心区聚集城市80-90%的顶级资源:比如国际学校、三甲医院、高端商业、金融总部……这些构成了核心豪宅最坚实的价值“护城河”。
数据表明,核心区三甲医院、国际学校密度是城市平均水平的 3-5 倍,比如北京海淀区就拥有北京最绝版的教育资源。
值得一提的是,核心区不仅是里子,也是面子。核心区稀缺豪宅成为高净值人群"社交货币",是进入顶级圈层的"入场券",一句轻描淡写的
“我住在深圳湾一号,住在汤臣一品”,就是 “身份”最简洁的认证。
其三、稀缺性、尤其后无来者的稀缺性,是豪宅又一价值支撑。
最典型的是核心城市核心板块的“住宅土地”在未来3到5年严重稀缺了、不足了。
价值性支撑高价格
稀缺性拉升高价格
未来一线城市核心区住宅用地几乎绝迹。比如
北京五环内宅地占比不足 20%,上海核心区土地供应仅 15%,深圳核心区几乎 "无地可拍",香港山顶等顶豪区近十年无新增宅地,"卖一套少一套" 已成市场常态。
以深圳核心区土地供应分析,2025年深圳全市建设土地供应1060公顷,但商品房住宅竟然只有60公顷,而核心区住宅用地供应更是不到20%,仅仅只有12~15公顷/年,而且未来呈下降趋势。
具体看,福田区剩余可开发住宅用地不足5平方公里,南山核心区基本无大规模新增用地,宝中核心区未来 2-3 年供应有限,5年后基本“无地可拍”。
以深圳宝安中心区在售唯一新规豪宅保利瑧誉府为例,它的价值底盘不仅仅是好产品,而核心是深圳核心区 (尤其是宝安中心) 豪宅土地供应已进入"尾声阶段"。
未来 1-2 年整个宝中只有 DY-01等少数项目是新增供应,此后宝安中心区纯住宅净地基本 "断供"。
综上,未来核心区新规豪宅,将是稀缺品,收藏品。
5
超级产品力是必选
在豪宅资产价值维度,四大组合各自权重,的确有所差异。比如
超级城市(一线+强二线,不超过10个城市)> 超级产业(比如阿里、华为、腾讯高科技产业高地、顶级高科技产业园)> 超级地段(顶级景观、顶级资源、顶级配套)> 超级产品(品质领先+审美领先)。
但反过来,如果站在豪宅使用价值维度看,超级产品力又是第一位的。
豪宅是硬通货,但更是客户的“三餐四季”,是朝朝暮暮!
尤其今天豪宅的使用价值、改善价值、居住价值被充分放大了。
未来10年,中国产品将普遍进入“高品质、高审美、高浓场景”驱动的新时代。
未来没有“高品质,高审美、高浓场景”的商品房,即使身在超级城市,超级地段,未来也将被消费者所嫌弃。
这就好比这一轮行业下行期,一线城市核心区的“老破小”商品房是价格跳水的先锋,一些老规产品也逐步被客户嫌弃,而一些“高颜值、高审美、高浓场景”的新规产品在全国范围内开始被追捧。
以深圳宝中当下唯一在售的新规产品保利瑧誉府为例,其四大超级组合就是相对完美组合。
超级城市(全球科创中心城市深圳)+ 超级产业(腾讯全球总部)+超级地段(宝安中心+一线海景)+超级产品(国际、文艺、美学IP)。
值得一提的是,四大超级组合之中,保利瑧誉府的超级产品更是表现出色。
在老潘看来,除了豪宅品质领先、功能领先、设计领先之外,还有三点超级产品力支撑它成为10%穿越周期的好房子代表。
特色1:直面一线海景的价值底盘。
都知道,好房子终会过时,但一线海景永不打折。
事实上,深圳高净值人群都在用脚给海景投票,比如同地段拥有一线海景豪宅要比非一线看海豪宅价格要高出约20%-30%。即使是同一社区,高区看海房价都会层层加码拉升!

相对深圳湾海景,宝中前海湾的一线黄金海岸线更少,所以有限海景资源,势必更加突出和难能可贵;
另一方面,相对深圳湾东向看海,保利瑧誉府是南向一线看海,是居住更舒适的宜居海景豪宅。
特色2: 下行行情下,越是大盘,未来跌价风险就越大。
比如600户、1000户的大盘,尤其是伪豪宅的改善盘,越是在经济波动时,业主的隔壁邻居就越可能降价贱卖、抛售房产,进而带动整个社区房价下探。
相对保利瑧誉府,除了产业高地,稀缺海景,宝中国家级规划的价值底盘和持续赋能外,瑧誉府仅仅400户左右的中小豪宅,且“纯四房、全四房”社区也保证了圈层纯粹性,业主都是宝安科技新贵、富二代为主,这样的邻居业主更有财富底蕴,他们更能守住、稳住社区房价,贱卖抛售引发整个社区降价概率极低。
特色3:美学经典,不过时!
产品终会过时,但美学经典永不过时。
当下美学豪宅,正成为新时期豪宅的价值底牌和客户敏感点。
保利置业是一家以“生活美学”为导向产品领先型央企,而保利瑧誉府领先的、全方位的美学生活场景,每一处都打在了业主的审美点上。

保利瑧誉府实景图
在保利瑧誉府,设计师将西方经典艺术(歌剧院、梵高画作)与东方隐奢基因熔铸为 “可居住的豪宅艺术品”。

保利瑧誉府实景图
比如外立面是致敬香港瑰丽酒店的现代美学基因,
比如空中花园是致敬巴黎歌剧院艺术奇迹的深圳再现
比如会所设计是参考迪拜Lana奢华酒店的时尚格调

瑧誉会所客户接待台
小结
中国房地产这一轮长达近5年的深度调整,无论房价还是销售量规模都完成了50%左右的深度洗牌和下行,眼下正处于筑底调整的关键期。
未来基于民生、断供、金融系统风险,房价二度显著下行将是小概率事件,而逐步止跌回稳将成为更大的概率和期许。
眼下,拥有超级城市、超级产业、超级地段、超级产品的10%的产品,已经在市场端、土地端表现出更好的土地溢价、销售溢价和销售高去化,它们已经成为中国这轮房地产市场上率先止跌回稳的“基石”与“先锋”。
这10%的资产,是当下市场下行调整期的“幸存者”,也大概率是未来止跌回升新周期下的“领跑者”。
你对只有10%房子能穿越周期,怎么看,欢迎下方留言聊聊。
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