文 | 潘永堂
眼下国人最担忧的问题之一是
房价，到底了吗？
最近老潘密集走访四大一线城市豪宅发现，国庆之后，一线城市豪宅去化率显著下滑，购房者对房价下行更担忧了；穿透看，豪宅前期验资、认筹、落客，体量是够的，这也说明豪宅购买力是足的，问题出在购房意愿下降了，客户观望了！
观望，也很正常。
一则短期看，今年没盼来“924”救市，这让大家对后期市场走向有所担忧；二则中期看，十五五规划报告没有透露楼市政策刺激的口风，定调仅5个字：
“高质量发展”。
但事实上，逆向思维看，去年924大招前提是源于市场大幅下行，而今年9月底大招未出，反倒可能是当局认为房地产经过4年多大幅调整后，2025年、2026年已进入“筑底期”，所以无须“救市大招”。
就在11月17日，官媒新华社再次发文，标题立场很鲜明。即
《我国房地产市场呈企稳态势》。
1
只有10%房子穿越周期
上个月底，央行一份针对群过50个城市房价走向调查显示，购房者对未来房价走向认知分歧很大。比如
56%认为大调整已完成，行业处于筑底期；
10%认为房价未来会上涨；
24%认为房价还将继续下行；
剩下10%，表示“看不清”。
认知大分歧时，到底如何理性看待房价走向？对此，老潘强调三点。
提醒1： 今天狭隘关注全国房价整体涨跌已经意义不大，核心是当下市场彻底高度分化。比如
一二线与三四线楼市分化巨大，豪宅与普通住宅走势分化巨大，同一高能城市，中心市场和外围市场普遍都是“冰火两重天”。
提醒2：不要过度悲观行业下行，因为“结构性机会”依旧持续存在。
楼市4年多调整，当下市场格局已从“全面下跌”转为“结构分化”。
比如在全国二三四线整体下行大背景下，一线城市“总价千万级以上”的豪宅成交占比却在上涨，在拉升。
比如即使在一线城市内部，也是“核心企稳、外围下滑”的机遇与风险并存。
提醒3：明年房地产依旧处于不确定性，但即使这样动荡背景下，行业依旧有10%的好房子，好资产，价格短期“跌得少，稳得住”；长期也能率先上涨。
这类10%房子可以简单归纳为兼具
“超级城市、超级产业、超级地段、超级产品”四大属性的好房子！
即“超级四边形”豪宅战士！
老潘提醒的是，不符合这“超级四边形”的所谓豪宅，即使价格诱人，也应从高净值人群的豪宅目标池中删除。
10%的比例，也不是空穴来风。
中国房地产协会2024 年报告指出：“中国各城市房价跌幅最小的前 10% 板块，市场份额正好是
10% ！
2
豪宅第1关：看城市竞争力
能跑赢市场、跑赢周期的10%房子，第一把评判标尺就是
城市量级！
城市自身段位量级，直接决定了豪宅总价的全国段位，也很大程度上决定了该豪宅资产未来的“抗跌性、增值性和安全性”。
超级城市的豪宅，成就了豪宅的超级地位！
比如北上广深顶豪，肯定是中国豪宅第一梯队。
我们来观察一下超级城市豪宅的2025年新变化。
变化1：2025年四大一线城市核心区高端项目开盘去化率基本都在60%以上，很多稀缺性顶豪去化率90%甚至是 “日光售罄”。
变化2：北上广深杭经过楼市4年下行后，当下已率先呈现企稳特征。比如
上海核心区豪宅率先企稳，部分稀缺顶豪价格甚至开始率先小幅回升5-10%。2025年11月内环平均房价达到10.6万/平米。
北京核心区房价抗跌性强，整个二手房议价空间从年初 8-10%收窄至 3-5%，卖方信心增强。
杭州、成都等强二线城市核心板块企稳迹象初现，2025年千万级以上豪宅成交同比增长38.8%。
变化3：四大一线城市中，老潘也发现，城市综合竞争力越强，楼市就越率先企稳和跑赢队友。
以GDP之首的上海为例，上海豪宅市场，无论是销售端收入还是土地端收入都实现了“断层领先”。
比如2025年1~10月3000万以上豪宅全国每成交10套，就有6套在上海。同样上海总价1000万以上豪宅成交1.12万套，超出北京约7成。
的确，上海豪宅堪称“断层领先”。
再以大湾区豪宅PK看
深圳豪宅，也显著领先广州。
具体看，深圳豪宅相比广州豪宅展现出更强的未来升值潜力。这不仅体现在城市价格整体领先 ，比如深圳当下均价 6 万 /㎡，广州 约3.3 万 +/㎡，更重要的是论豪宅价值的城市底盘，深圳相对广州更雄厚、更有后劲。
比如深圳是全球科创中心，高科技企业云集，高收入人群持续增长，而广州以传统商贸产业为主，创新动能不如深圳。
比如豪宅景观价值排序中，海景，大于江景；江景，大于湖景。对比之下，深圳拥有 15 公里深圳湾海岸线、270°无遮挡海景成为 "豪宅硬通货"，稀缺性远超广州江景，而广州江景资源眼下也基本开发饱和。
同样豪宅购买客群中，深圳以科技新贵+跨境资本为主，平均年龄30~45岁为主，豪宅购买力持续增强；而广州以传统富豪为主、本土老钱家族占比高，年龄普遍 45-60 岁，财富增长放缓。
以深圳宝中新规豪宅瑧誉府为例，其有三分之一购房者就是30岁左右的科技新贵为主，而瑧誉府对面直线1公里，就是全球科创巨头腾讯的全球总部办公大楼。
所以要想在大湾区买入豪宅保值增值，首选深圳！
归根结底，豪宅价值，不是钢筋水泥决定的，是城市竞争力决定的！
腾讯全球总部
3
产业高地
产业高地，尤其是豪宅近2公里范围内是否有高科技产业高地？
这是豪宅资产保值增值的一个被忽略的关键因素。
历史经验证明，全球科技巨头群，往往成为区域房价暴涨的“催化剂”。
换个说法就是——科创产业的浓度、密度，直接决定房价的高度、持久度！
统计发现，科技巨头所在区域房价年均涨幅8-15%，远超城市平均水平 (3-5%)。比如美国硅谷就让区域房价 10 年大涨73%，是美国平均水平的2 倍之多。
中国已发生的最典型的2个案例是
阿里集团之于杭州未来科技城，
华为研发中心之于东莞松山湖。
比如科技巨头阿里集团落位于杭州未来科技城，10年间未来科技城房价上涨300%，不少项目从1万+/平米最高飙升到7万/平米。这背后一个关键逻辑是高科30-50 万 +的年薪，几乎是传统制造业 2-5 倍，最终阿里员工购房支撑了未来科技城成交量的35%，直接贡献房价涨幅的50%。
这是阿里的故事。
华为的赋能故事，发生在东莞松山湖。
东莞松山湖房价从早期2万/平米上涨至最高峰值9万/平米，华为凭一己之力，让松山湖成为东莞房价的“天花板”。
所以，产业高地会带来房价高地。
如今，新的产业高地故事，同样来到了深圳宝中大铲湾。
这次是腾讯全球新总部的迁移——即占地130万平方米的腾讯企鹅岛已陆续在宝中投入使用，建成后的腾讯企鹅岛将成为全球互联网行业最大的单体总部园区。
一座可容纳8-10万高科技人才进驻的“未来科技城”，势必对周边3公里豪宅形成价值支撑与持续拉升。
作为离企鹅岛仅1公里直线距离、有且仅有403套的保利瑧誉府，无疑是近水楼台，成为率先承接这一波高端人才外溢居住需求的新规豪宅。
赋能是鲜明的。
就在2025年8月，保利瑧誉府以96%开盘去化率、劲销194套，23亿销售额的首开成绩，成为 2025年深圳新盘首开销冠、成为2025年深圳千万级新房销售榜第一名。
而在首开售罄55天后的11月22日，保利瑧誉府二次开盘，再次劲销16.9亿！
4
核心板块，成就豪宅资源底牌
仅仅选择超级城市，还是不够的。
今天即使北上广深四大一线城市，那些非核心区、城市外围、缺乏产业支撑的高品质豪宅，其房价下跌幅度依旧高达 20-30%。
所以，锁定超级城市后，还得锁定核心板块。
这个核心板块
可以是城市中心，可以是城市稀缺景观，也可以是科创产业集群地。
比如深圳被公认的豪宅区域，核心可以归纳为三类。
其一，城市中心区后海CBD、超总、香蜜湖豪宅；
其二、无敌景观、静谧自然区的深圳湾、华侨城、蛇口豪宅；
其三，科创产业高地兼具一线海景的宝中豪宅。
几轮周期证明，高能城市核心板块，是被市场验证拥有“最抗跌、稳得住、涨的多”3个特征的板块，尤其行业上行期，更是如此。
首先，看市场表现，这轮行业下行已经验证超级城市核心板块是能跑赢整个大势，整个城市。
比如房价率先企稳：相对其他城市，北京、上海、深圳核心区豪宅价格已现止跌迹象，部分稀缺项目甚至小幅回升，比如深圳宝中唯一新规豪宅保利瑧誉府第二批次加推房价，逆势上涨了2%。
比如核心区豪宅去化率优秀。目前，一线城市核心区豪宅去化率普遍超 60%，上海15万+/平顶豪去化率基本超 80%，远超城市平均水平。
对比之下，外围区域 "以价换量"甚至有价无市。
对比之下，这更坚定了核心区的价值信仰！
值得补充的是，这4年多一线城市房价下跌形成三个梯队。即
核心区豪宅下跌5~15%，
非核心区豪宅下跌20%~35%，
外围区，价格下跌30%~50%。
谁最抗跌，一目了然！
其次，核心区价值底盘，要么城市第一，要么城市唯一。
这赋予了豪宅的稀缺性和领先性。
眼下，北上广深核心区，都面临新地供应缺乏的无奈，
"卖一套少一套" 成为常态！
比如北京西城区等核心板块库存去化周期仅剩 6-8 个月，不够卖了，远低于外围区域 的18-24 个月。
应该说，核心区聚集城市80-90%的顶级资源：比如国际学校、三甲医院、高端商业、金融总部……这些构成了核心豪宅最坚实的价值“护城河”。
数据表明，核心区三甲医院、国际学校密度是城市平均水平的 3-5 倍，比如北京海淀区就拥有北京最绝版的教育资源。
值得一提的是，核心区不仅是里子，也是面子。核心区稀缺豪宅成为高净值人群"社交货币"，是进入顶级圈层的"入场券"，一句轻描淡写的
“我住在深圳湾一号，住在汤臣一品”，就是 “身份”最简洁的认证。
其三、稀缺性、尤其后无来者的稀缺性，是豪宅又一价值支撑。
最典型的是核心城市核心板块的“住宅土地”在未来3到5年严重稀缺了、不足了。
价值性支撑高价格
稀缺性拉升高价格
未来一线城市核心区住宅用地几乎绝迹。比如
北京五环内宅地占比不足 20%，上海核心区土地供应仅 15%，深圳核心区几乎 "无地可拍"，香港山顶等顶豪区近十年无新增宅地，"卖一套少一套" 已成市场常态。
以深圳核心区土地供应分析，2025年深圳全市建设土地供应1060公顷，但商品房住宅竟然只有60公顷，而核心区住宅用地供应更是不到20%，仅仅只有12~15公顷/年，而且未来呈下降趋势。
具体看，福田区剩余可开发住宅用地不足5平方公里，南山核心区基本无大规模新增用地，宝中核心区未来 2-3 年供应有限，5年后基本“无地可拍”。
以深圳宝安中心区在售唯一新规豪宅保利瑧誉府为例，它的价值底盘不仅仅是好产品，而核心是深圳核心区 (尤其是宝安中心) 豪宅土地供应已进入"尾声阶段"。
未来 1-2 年整个宝中只有 DY-01等少数项目是新增供应，此后宝安中心区纯住宅净地基本 "断供"。
综上，未来核心区新规豪宅，将是稀缺品，收藏品。
5
超级产品力是必选
在豪宅资产价值维度，四大组合各自权重，的确有所差异。比如
超级城市（一线+强二线，不超过10个城市）> 超级产业（比如阿里、华为、腾讯高科技产业高地、顶级高科技产业园）> 超级地段（顶级景观、顶级资源、顶级配套）> 超级产品（品质领先+审美领先）。
但反过来，如果站在豪宅使用价值维度看，超级产品力又是第一位的。
豪宅是硬通货，但更是客户的“三餐四季”，是朝朝暮暮！
尤其今天豪宅的使用价值、改善价值、居住价值被充分放大了。
未来10年，中国产品将普遍进入“高品质、高审美、高浓场景”驱动的新时代。
未来没有“高品质，高审美、高浓场景”的商品房，即使身在超级城市，超级地段，未来也将被消费者所嫌弃。
这就好比这一轮行业下行期，一线城市核心区的“老破小”商品房是价格跳水的先锋，一些老规产品也逐步被客户嫌弃，而一些“高颜值、高审美、高浓场景”的新规产品在全国范围内开始被追捧。
以深圳宝中当下唯一在售的新规产品保利瑧誉府为例，其四大超级组合就是相对完美组合。
超级城市（全球科创中心城市深圳）+ 超级产业（腾讯全球总部）+超级地段（宝安中心+一线海景）+超级产品（国际、文艺、美学IP）。
值得一提的是，四大超级组合之中，保利瑧誉府的超级产品更是表现出色。
在老潘看来，除了豪宅品质领先、功能领先、设计领先之外，还有三点超级产品力支撑它成为10%穿越周期的好房子代表。
特色1：直面一线海景的价值底盘。
都知道，好房子终会过时，但一线海景永不打折。
事实上，深圳高净值人群都在用脚给海景投票，比如同地段拥有一线海景豪宅要比非一线看海豪宅价格要高出约20%-30%。即使是同一社区，高区看海房价都会层层加码拉升！
相对深圳湾海景，宝中前海湾的一线黄金海岸线更少，所以有限海景资源，势必更加突出和难能可贵；
另一方面，相对深圳湾东向看海，保利瑧誉府是南向一线看海，是居住更舒适的宜居海景豪宅。
特色2： 下行行情下，越是大盘，未来跌价风险就越大。
比如600户、1000户的大盘，尤其是伪豪宅的改善盘，越是在经济波动时，业主的隔壁邻居就越可能降价贱卖、抛售房产，进而带动整个社区房价下探。
相对保利瑧誉府，除了产业高地，稀缺海景，宝中国家级规划的价值底盘和持续赋能外，瑧誉府仅仅400户左右的中小豪宅，且“纯四房、全四房”社区也保证了圈层纯粹性，业主都是宝安科技新贵、富二代为主，这样的邻居业主更有财富底蕴，他们更能守住、稳住社区房价，贱卖抛售引发整个社区降价概率极低。
特色3：美学经典，不过时！
产品终会过时，但美学经典永不过时。
当下美学豪宅，正成为新时期豪宅的价值底牌和客户敏感点。
保利置业是一家以“生活美学”为导向产品领先型央企，而保利瑧誉府领先的、全方位的美学生活场景，每一处都打在了业主的审美点上。
保利瑧誉府实景图
在保利瑧誉府，设计师将西方经典艺术（歌剧院、梵高画作）与东方隐奢基因熔铸为 “可居住的豪宅艺术品”。
保利瑧誉府实景图
比如外立面是致敬香港瑰丽酒店的现代美学基因，
比如空中花园是致敬巴黎歌剧院艺术奇迹的深圳再现
比如会所设计是参考迪拜Lana奢华酒店的时尚格调
瑧誉会所客户接待台
小结
中国房地产这一轮长达近5年的深度调整，无论房价还是销售量规模都完成了50%左右的深度洗牌和下行，眼下正处于筑底调整的关键期。
未来基于民生、断供、金融系统风险，房价二度显著下行将是小概率事件，而逐步止跌回稳将成为更大的概率和期许。
眼下，拥有超级城市、超级产业、超级地段、超级产品的10%的产品，已经在市场端、土地端表现出更好的土地溢价、销售溢价和销售高去化，它们已经成为中国这轮房地产市场上率先止跌回稳的“基石”与“先锋”。
这10%的资产，是当下市场下行调整期的“幸存者”，也大概率是未来止跌回升新周期下的“领跑者”。
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